【マンション購入記】湾岸タワマン約8,000万を購入してみた。【準備～内見前編】

マンション買いました。

ご無沙汰なブログでしたが、2024年になり高騰するマンション購入をしてしまった。

せっかくなので、筆者が購入検討〜購入までの道のりをブログに残したいと思います。

今回は内見から購入希望提出までの道のりになります。

まずは、購入可能な予算を考える

一生に１度の買い物となる「住宅」には、絶対に後悔したくないですよね。

理想が叶う100%の物件は、予算が決まっている限り難しい。

というのが結果でした。

住宅ローンを考える

家庭の状況にもよると思いますが、まず、我が家は子供には恵まれず、共働き夫婦になります。

妻は元々、正社員で働いていたので、当時であればパワーカップルの扱いになりましたが、病気になったこともあり、現在はパート（扶養外）になっていますので、”プチ”パワーカップルになります。

世帯年収1,000万ぐらいと考えて下さい。

いろいろとあり、自己資金として3,500万程度は準備できましたが、500万は何かあった時の資金として残し、自己資金+ローンでの購入で検討を始めました。

ペアローンを考える

ペアローンとは、一つの物件に対し、夫婦または親子が、それぞれ契約者として住宅ローンを組む方法です。

それぞれの収入に応じて借り入れができるので、どちらか一方が単独でローンを組むよりも借入金額を増やすことができます。

また、ペアローンの場合、それぞれの借入金額等に応じて物件持分を共有保有するため、住宅ローン控除を2人とも利用でき、節税効果が高くなります。ただし、ペアローンを組む場合は同じ金融機関で借り入れをし、購入する物件に同居する必要があります。

引用元：MUFG　住宅ローンのペアローンと収入合算の違いは？

安直に考えると、世帯年収1,000万で、ローンを推奨する上限が年収の７倍と考えると１億ぐらいのマンションが購入検討に入ってきますね！

しかし、無理なく組むとした場合５～６倍が推奨とされています。

我々夫婦も妻が正社員からパートになったことでの世帯年収のダウンを経験している状態でしたので、筆者単身で組める範囲での住宅ローンで設定することにしました。

シンプルに妻側を余力に、筆者に何かあっても団信で免除されるのが大きいので、リスクを考えて単身ローンで通せるもののみで予算を組むことにしました。

これがペアローンだと、片方の収入が落ちた場合や、病気で働けなくなった場合は、相手側に負担がのしかかる可能性が高いですからね。

予算を決める

といった経緯を経て、筆者単身で5,000万の住宅ローンを検討し、自己資金3,000万＋住宅ローン5,000万で合計8,000万が上限で予算が決まりました。

500万は自己資金に充てず、ローンの支払いが厳しくなった時の凌ぎに使うように貯金として残します。

購入可能なエリア知ってみる。

上限8,000万でどのエリアが購入できるのか？

おおよそのエリアで調べるなら、住みたい場所で検索をかけてみましょう。

筆者はSUUMOさんのアプリを利用しました。

• 東京23区内すべて選択
• 予算を6,000万〜8,000万
• 広さを指定（2LDKと3LDK)

一旦、これで検索をすると、予算でどのエリアが購入できるのかわかります。

SUUMOさんのアプリだと指定件数に条件がなく、かつ、エリアでの件数が表示されるので、概ねどのエリアを中心に検討できるか見つけることができます。

希望の条件を追加する

ここで、譲れない条件をいくつか指定していきます。

筆者の場合は以下が希望条件でした。

• ウォークインクローゼット
• タワーマンション
• 20階以上
• 駅徒歩7分以内
• 築年数15年以内
• オープンキッチン
• 眺望が他のマンションと対面していない

筆者はここで現実に直視しました。

この条件にあてはまる物件は、2024年08月現在では１件となり、いかにマンションが高騰しているかがわかりますね。。。

６年前（2018年）に購入検討をした際は湾岸エリアでも5,000万程度出せば選択肢がかなり多かったと記憶しています。

ちなみに、2024年01月～03月あたりなら、2LDK 50～60平米前後の価格帯はこの程度でした。

それから、たった３か月ほど時間をあけただけで、概ね500～1,000万近い値上がりとなり予算内で買える物件は皆無になっていました。

最終的に確定した時の状況です。

物件価格以外に諸費用があるので予算はあげない

上限の予算を諸費用込で考えている場合は、上限の価格で検討してしまうと諸費用の存在で、結局予算を下げざる負えない状態になると思います。

ちなみに、7,300万の中古マンションを購入したい際に提示された概算費用です。

概算合計：4,610,400万円!!!!!!

中古マンションの場合、価格の6%程度の諸費用がかかるとのことだったので、覚悟はしていまいたが、改めて計算するとシンプルに高いですね。

こう考えると、予算上限から10%程度予算を低く物件を探すと良いと思います。

妥協ポイントを探す

上記の諸費用の関係で、上限を上げることはできないので、ここから妥協ポイントを探していくことになります。

• ウォークインクローゼット
• タワーマンション
• 20階以上
• 駅徒歩10分以内
• 築年数20年以内
• オープンキッチン
• 眺望が他のマンションと対面していない

正直、これだけ条件を外しても、まだ、湾岸エリアでは希望の物件が０件です。

湾岸エリアでタワーマンション2LDKで20階以上は想像以上に厳しい現実でした。

最終的にどうなったか。

物件価格　約7,300万

タワーマンションの20階以上、かつ、ウォークインクローゼット有で、ほぼ希望条件に近い物件を見つけることができました！

筆者は引越しまで時間的な猶予があったので可能でしたが

毎日見る、内見のもう少しをすぐにする。は基本ですが

内見の予定は自分の予定ではなく、売主さんの最速の予定に合わせた方が良いです。

購入希望は、原則、提出された順に交渉権が発生するとのことで、本当に人気の物件は申し込みが１日遅れるだけで、難しい状態になる可能性が非常に高いそうです。

筆者の購入物件も内見の問い合わせが多かったらしく、現状のマンション価格と条件を踏まえて、これ以上の条件は殆ど出てこないだろうと思い、値下げ交渉もせず、即決しました。

後から聞いた話ですが、現金一括の方があとの内見にいたそうで、数日遅れていたら確実にダメだっただろうなといったところですね。

内見前に事前審査は”とりあえず”やっておけ！

ちなみに、購入の交渉権利を得るには「事前審査」を通過していることが大前提になります。

事前審査は早くても１週間ぐらい期間を見ておいた方が良いので、内見して購入意思を示しても事前審査が通らないと、他の事前審査済みの人に交渉権利を奪われるようです。

なので、どこでも良いので、事前審査を１つは通しておくと良いです。

内見前に仲介業者さんから紹介される金融会社でもいいですし、事前にネット系の審査を自分で通しておくのも有だと思います。

事前審査をするにあたり

筆者は事前審査をするにあたり、クレジットカードの「リボ払い」と「分割払い」の２つが残っている状態でした。

クレジットカードでリボや分割を利用していると、その分も追加された金額で返済能力の審査が行われるようなので、事前に負債はすべて返済した方が良いでしょう。

人気の物件を探すなら少しでも有利に動く

昨今、人気であるタワーマンションに限った話かもしれません。

人気のあるエリアでの立地は希望な物件が出てきても、内見すらできずに、購入者が決まるような事態がザラにあります。

筆者は、１回内見前に購入者が決まってしまいましたが、売主さんに内見だけでも希望したところ、内見だけさせて貰えることがありました。

そのマンションは29階2LDKの70平米、ウォークスルークローゼット有で湾岸タワーマンションで価格6,980万と破格の物件でした。

お部屋からスカイツリーも見えたので、おそらく、内見さえできてれば即決していただろうなと思った物件です。

この物件は内見を自分の都合にあわせて決めてしまったので、完全に失敗した物件でした。

Patte

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